Tôi có một căn nhà 3 tầng,ệmđịnhgiáchothuênhàphốtỷ lệ cá cược mặt tiền 3,8 m ở đường Lê Trọng Tấn, gần ngã tư Quang Trung - Văn Phú, quận Hà Đông. Diện tích 37 m2 một tầng, xây từ năm 1990 nhưng kết cấu hiện trạng nhà vẫn sử dụng tốt. Tôi cho thuê căn nhà này 10 triệu đồng một tháng trong vòng 5 năm qua, người thuê kinh doanh ổn định.
Hiện tôi muốn tăng giá thuê nhà nhưng không biết nên tăng bao nhiêu là hợp lý và tôi vẫn muốn giữ người thuê cũ. Tôi có tham khảo khu vực xung quanh nhưng tôi nghĩ giá họ nêu là ảo, chưa chính xác.
Mong chuyên gia và độc giả kinh nghiệm tư vấn cách định giá thuê nhà chuẩn xác và kinh nghiệm đàm phán với người thuê. Tôi cảm ơn!
Độc giả Nguyễn Tùng
Bất động sản khu vực quận Hà Đông, Hà Nội. Ảnh: Ngọc Thành
Chuyên gia tư vấn:
Để tính được giá cho thuê bất động sản bao nhiêu là phù hợp, bạn tham khảo một công thức tính giá nhà cho thuê phổ biến.
Giá cho thuê một năm = Tỷ suất lợi nhuận cho thuê trung bình tại khu vực x Giá căn nhà
Trong đó, tỷ suất lợi nhuận cho thuê được biểu thị bằng tỷ lệ phần trăm và đo lường doanh thu cho thuê hàng năm so với giá của bất động sản đó. Ví dụ bạn mua một bất động sản giá ba tỷ đồng, cho thuê được 10 triệu đồng một tháng (doanh thu một năm là 120 triệu đồng). Tỷ suất lợi nhuận cho thuê sẽ là 4% (không bao gồm chi phí quản lý, vận hành, sữa chữa, bảo trì).
Theo công thức trên, bạn cần xác định giá căn nhà hiện tại ở mức bao nhiêu và tham khảo tỷ suất lợi nhuận cho thuê trung bình tại khu vực quận Hà Đông. Theo dữ liệu của chúng tôi, giá rao bán trung bình nhà mặt phố đường Lê Trọng Tấn, quận Hà Đông khoảng 210 triệu đồng mỗi m2. Lợi suất cho thuê trung bình là 2,7% một năm.
Căn nhà của bạn rộng 37 m2 nằm ở mặt đường, tính theo đơn giá rao trung bình, cả căn vào khoảng 7,7 tỷ đồng. Theo công thức tính giá nhà cho thuê trên, căn nhà của bạn có thể cho thuê khoảng 17 triệu đồng một tháng.
Tuy nhiên, giá cho thuê này sẽ thay đổi linh hoạt dựa theo ưu và nhược điểm riêng của bất động sản. Giá thuê tăng nếu căn nhà sở hữu ưu thế về kinh doanh như vị trí thuận tiện, mặt tiền rộng, thiết kế nhà mới... Ngược lại, giá thuê có thể giảm nếu căn nhà có nhược điểm như diện tích hẹp, tình trạng nhà cũ vì xây dựng lâu năm... Mức tăng hay giảm tùy thuộc vào thỏa thuận giữa chủ nhà và người thuê.
Với trường hợp của bạn, việc cho thuê căn nhà phố 10 triệu đồng một tháng trong 5 năm có ưu điểm là giữ chân được khách thuê lâu năm, mang đến dòng tiền ổn định. Song nhược điểm là bạn đã tạo thói quen giá thuê không điều chỉnh trong thời gian dài. Nếu tăng, với tâm lý khách thuê, mức 5-10% một năm là hợp lý. Trong khi giá cho thuê nhà tính theo công thức trên có thể lên đến 17 triệu đồng, tăng đến 70%. Nếu đột ngột tăng giá thuê quá cao, khách của bạn chắc chắn sẽ khó chấp nhận.
Do đó, bạn cần lựa chọn giữa việc tiếp tục giữ người thuê cũ và chấp nhận tỷ suất lợi nhuận thấp hơn trung bình thị trường, hoặc tìm người thuê mới và áp dụng giá thuê mới. Trong trường hợp đàm phán tăng giá nhà cho thuê, bạn cân nhắc kết hợp cả việc đưa dữ liệu khách quan thị trường và yếu tố tình cảm, gắn bó lâu năm với khách thuê.
Một lưu ý nữa là với bất động sản khai thác dòng tiền như nhà phố, bạn không nên để hợp đồng thuê quá dài (trên hai năm) nếu muốn khai thác tài sản tối ưu. Sau mỗi một năm hợp đồng, bạn nên khảo sát lại thị trường và đánh giá các yếu tố khác nhau để cân nhắc điều chỉnh giá thuê. Ngoài ra, bạn cũng cần dự trù các khoản chi phí như kiểm tra, nâng cấp, cải tạo ngôi nhà, sửa chữa, bảo trì trang thiết bị để duy trì chất lượng ngôi nhà theo thời gian.
Ông Nguyễn Quốc Anh
Phó tổng giám đốc kênh Batdongsan